揭露房价暴涨内幕

女大不中留

十一、“银子装进口袋，把风险留给银行”？
地产商本来想悄悄地发财，不料出来个胡润等各种国内富豪排行榜，房地产富豪几乎连年占据半壁江山。
“暴利”，用经济学的术语解释，就是超额利润，即超过正常利润的那部分利润。
产业经济的规律表明，通过创新和承担风险获得的超额利润，对社会有益；而垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。
一些专家认为，无论如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地产业就是通过垄断获取的超额利润。
由中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会等作的一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。
房地产业，在中国一直是个具有诱惑力的行业，主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大。
据央行的调查估算，近年来百分之七八十左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。
正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与20%左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。“将银子装进口袋，把风险留给银行。”专家指出，房地产开发企业自有资金逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫。一项调查显示，房地产业自有资金的利润率竟为同期社会平均利润的10倍以上，2002年甚至高达16倍。
业内人士反映，在考察房地产这一特殊行业时，房地产开发企业的自有资金利润率，比行业平均利润更能说明问题。
综合上海市统计局公布的数据发现，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18.84%；2002年为17.53%;2003年为16.94%。
但同期房地产开发企业的自有资金利润率却居高不下：2001年高达38.12%；2002年达到86.36%；2003年达到74.24%。
房地产开发商究竟是如何获得暴利的？业内人士反映，房地产行业暴利的玄机主要在以下三个环节：
一是开发前走门子，囤积土地。
从某种程度上说，房地产的超额利润一部分来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。
表面上看，全国房地产企业超过4万家，是充分竞争行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，这部分垄断利润很大一部分通过协议转让流入房地产企业。
在国外，土地占整个房地产成本的一半以上，而在我国，地价占房价的比重不过20%左右。如果说土地批租是房地产行业高利润的源头之一，那么征地和拆迁中的低补偿则是其来源之二。
2003年7月1日以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，95%是协议出让。
一般而言，透明度极低的协议转让的地价不到挂牌招标地价的1/2。
以2003年12月8日，北京市首宗拍卖的地价为例，其底价是4.3亿元，最终的成交价是9.05亿元，若以“协议出让”，价格不会超过底价，由此可窥见开发商在拿地环节上的暴利空间有多大。

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十二、暴利玄机何在正因此，开发商对囤地情有独钟。
由首都经济贸易大学洪亚敏教授主笔的《2004年中国房地产市场年度报告土地市场分报告》显示，1998年至2003年，全国“土地购置面积”的年均增速为32.4%，明显高于同期房地产开发的“施工面积”、“竣工面积”、“新开工面积”以及“商品房销售面积”的年均增速，全国待开发土地面积逐年增加。最近6年里，有6.6万公顷的土地闲置未动，比近3年全国房地产企业完成土地开发面积的总和还要大。
这些开发商为何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。
目前，在北京有房地产开发商将近4000家，但真正有开发实力的不足500家，而大部分开发商靠土地运作照样生存。
上海市土地问题专家朱林兴教授指出，目前市场上销售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，价格非常便宜。而几年后，地价倍增，转手就是钱。
上海某投资集团一位负责人坦言，一直以来房地产开发商几乎没赚过产品的钱，整个行业的利润来源主要是土地利润。在中国房地产业的20年发展史中，开发商一直依靠“资源理论”获利。
二是开发中爆炒概念，放大在建楼盘的附加值。
开发商们对制造、炒作概念，比提高产品的质量更热衷。
所谓亲水概念、大学概念、休闲概念、地铁概念、奥运概念、世博概念……不一而足。其“赢钱捷径”是“创造概念——炒热概念——托出楼盘——拉动房价”。
譬如轨道交通概念，就成了上海开发商的一大卖点。这对购房人的真实意味是：因为你买了一次单，所以你得买第二次单。
因为轨道交通作为公共产品，是由政府用财政投资建造的，而政府的财政支出源自纳税人的钱。
通过各种途径取得地铁周边地块的开发商并没有因为建造地铁而多付钱，却通过猛炒地铁概念，最终让购房人掏更多的钱。
三是销售中操纵市场、拉抬房价。
2005年二三月份，上海市房屋土地资源管理局集中查处了一批违规售房、哄抬房价的开发商。其中一处楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次……
越是高价楼盘合同撤销率相对越高。一位朱姓代理商说，合同频繁撤销多是开发商与中介联手炒作的结果。
开发商操纵房价常用的“三部曲”——
先让中介在开盘前一周就陆续雇用民工排队，制造紧张气氛；然后，在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚拟“客户”，以高于申报价格10%到20%的高价签订合同；中介以此价格为“标杆”，开始到排队的真实购买者中去兜售，哄抬价格；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；最后，开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。
等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同，收盘谢幕。
此外，房地产行业高利润的一个主要来源是偷漏税。在北京市地税局公布的2004年二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大。
有学者分析，那些着意宣传“暴利”有理的人，说明了地方政府已被“挟持”，其实有些就是“官房勾结”。一些房地产商在短期内成为富豪，不是凭正常的市场竞争，而是利用政府权力对城市弱势群体及农民通过土地资源获益，打着市场的旗号，卖着市场的价格，享受着计划的优惠。

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十三、揭开房价成本面纱
当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……
建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。
2005年8月，福州物价局公布房价成本之举措在业内掀起轩然大波。一份楼盘的成本清单，让开发商蒙了：不是市场经济吗？一个愿打一个愿挨，嫌贵你可以不买，成本是商业秘密怎能公布？
这之后，围绕着要不要公布、能否进行真实核算、公布房价成本到底有什么意义等问题，在广大民众、学者和房地产开发商之间展开了激烈的争论。临了，相关部委表态：公布房价成本“符合群众利益”。
房地产业关系国计民生，“居者有其屋”又是全面建设小康社会的主要目标之一。无论如何，房价应更接近真实成本。政府有责任适当干预，让开发商保持合理利润而不是暴利。
公布房价成本之举，被《南风窗》杂志评为2005年“为了公众的利益”年度组织奖。
建1平方米商品住宅到底需要多少钱？
2005年8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。
经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。
在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，2005年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元/平方米，同比增长11.64%，其中商品住宅销售价格为3228元/平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元/平方米至2305元/平方米之间。
为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州××花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”—————
福州××花园（8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右）
1.地价：683元/平方米。2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区建筑面积，可得出商品房的地价成本。
2.土建和安装成本：875元/平方米。这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。
3.配套建设费用：486元/平方米。这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。
4.开发商的运营成本：390元/平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告收入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。
综上所述，保守计算该项目总成本约为：683+875+486+390=2434元。开发商利润约为：销售均价3900-总成本2434=1466元。
开发商利润率为60%左右。